4個優勢|跟台灣比,在菲律賓買房產的優點是什麼? - 南漂作家
菲律賓房地產優點

4個優勢|跟台灣比,在菲律賓買房產的優點是什麼?

被很多讀者敲碗五百零七年的 菲律賓房地產 文章,終於開始動工啦!

為什麼遲遲不寫呢?因為…我就不熟嘛。

近期開始認真研究菲律賓的房產,才終於有一點東西能寫了,這系列會有超過五篇以上的文章(至少)畢竟這是個大題目,更不希望講錯什麼害大家血本無歸,所以我會很小心地做功課,盡可能提供最客觀的資訊

雖然現在還沒辦法飛去菲律賓買房(其實不用飛去也能買),但可以先把知識心態準備好,以免到時候矇矇懂懂被業務跟仲介坑殺,賺錢很辛苦,不要這樣亂撒錢。

第一篇文章,我就先從 菲律賓房產的優點 開始說起。

要是沒優勢,在台灣買就好啦,跑那麼遠去塞車人擠人幹嘛,肯定是有利大於弊的地方,才會讓人考慮投資菲律賓房產。

這些優點我主要是跟台灣比較,其他海外房產(越南、柬埔寨、泰國等等)我沒仔細研究過,所以無從比起。

  • 小聲明,我不是你的理財顧問,此篇文章所提供資訊都不是直接的投資建議,你還是要靠自己做判斷。
菲律賓房地產優點
居然要來談這麼成熟的話題

菲律賓房產優點#1 房屋總價較低

菲律賓的房子,比較便宜!

你知道,台北的房子,才看到房價就想躲進被窩哭三小時,更不用說新成屋,完全是天方夜譚,出生沒含個湯匙根本痴人說夢;相對來說,菲律賓的房價就親切許多,雖然這幾年漲勢也很兇,但總價還是相對較低,即便只是一般勞工階級也能負擔的起。

光說不準,來實際比個價。

我拿Pasig-Ortigas的新建案Brixton Place來比較;

目前,他新成屋的9坪 (32平方米)套房,在二手網站上,價格是落在400~450萬Peso,換算成台幣大約是240~270萬;雖然在二手網上,不過這些都是 新成屋 喔,沒人住過的,大多是屋主不想付尾款,所以趕在交屋前售出。

菲律賓房地產優點
不唬爛,真的買得到

Pasig-Ortigas這地方對比台灣的話,可能算是松山或內湖,雖然不到信義區這麼熱,但就在隔壁,交通也挺方便(只是很會塞車)

其實不用說松山內湖啦,你覺得台北市有可能買得到300萬以下的新房嗎?

當然不可能,連二手都沒啥機會,大概要買到很偏僻的30年老屋,才有這個價格,但在菲律賓,你可以買一套在市中心的新房子

這算是讓菲律賓房產挺誘人的一大重點,至少買得起,才讓人有研究的動力嘛!

當然,菲律賓也是有讓人望塵莫及的房價,像是BGC或Makati都已經漲過一大圈,現在動不動就破千萬的開價,這可能就不是我們小老百姓能考慮的地區,但像是Pasig、Pasay甚至是Cebu宿霧都還有很多不錯的物件,嗷嗷待哺中,雖然菲律賓公共建設發展的有夠慢,但也因為慢,才讓咱們還有上車的機會。

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跟吉普尼一樣,雖然跑很慢但一直有在前進啦,想上車的自己跟上

菲律賓房產優點#2 沒有坑人的公共設施

菲律賓買房的坪數都很實在,不會灌一堆水。

先說說他們的計算方式;

菲律賓房產的面積計算都是採取平方米(m2),要換算成台灣人熟悉的坪數,只要 X 0.3就差不多了。

舉個例:

菲律賓房地產優點

像這個在Eastwood City Mall附近的兩房,他就是49平方米,換算成坪數就是:

49 x 0.3 = 14.7坪

這樣你就知道他一坪大概多少錢?(P4,795,562*0.6/14.7=195,737新台幣)

好,這不是重點,也沒有要推薦這間給你;這段落的重點是,菲律賓的坪數是實實在在的,説14.7坪就是14.7坪,所有的公共建設都不會計入你買的合約坪數,唯有陽台會列入計算。

根據報導,2020年台北市新建案的平均公設比已達到35.3%,也就是你花的錢有三分之一不在你真正的「家」裡,要跟其他鄰居共用。

千萬別小看這差別,三分之一很多!買房已經噴那麼多錢了,結果還有三分之一沒辦法獨自享有,到底是哪門子奇怪規矩;我聽說很多海外房產的價格,公設也都不會計入買價中。

不計入坪數,那菲律賓房產的公設會不會因此很爛?

完全不會爛欸,特別是幾間大型的開發商,公設都超豪邁,有時候一個社區裡還有好幾個游泳池,唯一比較差的大概是「管理」,畢竟菲律賓人的工作風格比較隨性,可能游泳池過個幾年後就懶得維護了(少數)

這是我隨意挑一間Makati建案的公共設施,有健身房、遊戲室、兩個游泳池,居然還有公園跟空中酒吧!根本太囂張,這些都不算在你的坪數裡。

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也太豐富

當然,說不算錢也還是可以算錢,羊毛出在羊身上,畢竟開價的是開發商(期房的話),但奇摩子就是比較好,感覺這些公設都是多送的!

菲律賓房產優點#3 租金收益比優(特定區域)

我相信會考慮在菲律賓買房的台灣人,八成以上是投資需求,很少是自住。

而要投資,就要談獲利,房產的獲利來源主要就是兩個,一是房價上漲後賺取的差價,二是租金收入

房價上漲可遇不渴求,有很多因素會交叉影響,除非你是未來人,不然誰都說不準;但租金收入就單純許多,你的房子能租到那個價位,通常在買房的當下就能略知一二了。

而菲律賓的租金收益比大概是多少呢?

大概落在5%~10%

舉個實例你就懂;

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菲律賓房地產優點

以這間在Ortigas總價595萬Peso的房子來說,他一個月大約能收租20,000~30,000Peso的租金,取中間值算25,000,一年收個30萬Peso,年化報酬率約是5%

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房屋總價:554萬
菲律賓房地產優點
月租金 25,000~35,000

再舉個更鬧區的例子,若是在博弈特區Pasay的話,租金會肥美;

像這間SMDC Breeze的小套房,總價是554萬,月租金大約落在25,000~35,000之間,取中間值算30,000,一年可以收420,000Peso,年化報酬率約是7.5%

影響租金的需求當然還很多,包含你的裝潢,房屋面向(歪國人好像比較不在乎),另外,若給仲介代管的話,還會扣掉一個月的租金收入,但這投報率還是屌打台灣的租金收入

假設你在中和買一間套房出租,總價要788萬,15坪的套房,我讓你租到15,000~20,000,中間值是17,500,一年是21,000,年化報酬率約2.6%

菲律賓房地產優點
貴鬆鬆

看到驚人的差距了嗎?

全台灣目前租金收益比最好的地方是台南,也才落在4%左右,但不買在人口稠密的台北,你有信心房子租得出去嗎?

其實菲律賓也不是每個區域的租金收益比都這麼好,只有少數人口爆炸的地方,因為供需原則,租金才能居高不下;五年前房價還沒漲過一輪時,常常會有租金收益破10%的現象。

當然,你還需要考慮一些稅金、雜費的支出,才能得到真正的投報率,不過,這又是另個議題,我留到之後再談。

菲律賓房地產優點
惡房東上線囉!
Photo Credit:三立新聞網

菲律賓房產優點#4 較具增值空間

最後一個優勢,就是菲律賓的房價還會繼續漲啦!

以歷史軌跡來看,無論是股票、債卷、房地產,任何一種資產,只要你長期持有,幾乎都是穩賺不賠。

但沒辦法,巴菲特老大就說過:太少人願意慢慢變富有;所以房地產「不容易交易」的缺點,反而正好補足了人性的缺陷,因為不好買,就不小心長期持有了。

扯遠了,這段是要談談菲律賓房產的增值空間

要談一個地方的房產,有沒有增值空間,會牽扯到的因素實在太多,但有個很重要的點,可以當作評鑑的標準,那就是——政府有沒有介入打房

大部分成熟民主國家的政府,都會「宣稱」自己正在打房,畢竟居住是人民基本需求,抑制房價上漲就是基層選民的渴望,但實際做到什麼程度就不一定;像台灣目前就算是有「出力打房」的態勢。

像是:懲罰短期出售的房產持有過多房產的稅率增加相關交易稅率增加…等等。

雖然上有政策下有對策,但至少,這些麻煩事就會讓想要靠短期投資房產獲利的人,砍掉一半一上,少了這些抬轎吹捧的人,房價上漲的速度就會趨緩

而菲律賓目前並沒有這麼嚴格的打房政策,當然也是有相關防止炒房的規定,但相比台灣來說,寬鬆很多。

簡單來說,他們非常非常希望外國人的錢可以進去菲律賓,自然就不會用各種理由擋住你進場投資,光是這點,就讓菲律賓房產的前景,比台灣好上許多。

另外,像是基礎建設方面,台灣基本上已經強到不行,完全是先進國家的標準,而菲律賓,就還有很大的進步空間,像是最近就開了幾條快速道路,輕軌也在動工,雖然他們動作很慢,但這些都是會影響房價的重要因素。

反正,根本不用我說那麼多你也可以感覺到,菲律賓房價還很有升值的空間,雖然這空間會不會兌現是未知數,但有個空間在那,就是比較誘人。

結語

談這種投資話題就比較謹慎點,不敢說太多亂七八糟的話,畢竟賺錢辛苦,投資更要謹慎小心。

這篇文章算是比較軟性,試試水溫,如果大家真的對菲律賓房地產有興趣,我會談更多細節,也可以直接留言問我。如果這篇文章中哪裡出錯了,也歡迎提醒我一下。

那就先這樣啦,沒什麼事情的話,我要去先去新幾內亞找新垣結衣了,掰掰~

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總覺得很久沒發美女圖了
Photo Credit:news4masses.com

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Mercy Yeh
1 月 小時前

在台灣要買房真的好難QQ
之前去巴拉望旅遊好想住在那~海好美好藍、好乾淨
不過紅色肉跟沒有鮮奶還是讓人有點卻步(汗) (。ŏ_ŏ)

Last edited 1 月 小時前 by Mercy Yeh

新書來囉!

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